保障房给力 商品房销售价格下降

为进一步了解广元房地产市场运行情况，及时反映房地产市场的新变化，近期，广元队走访了市城乡规划建设和住房保障局、市国土资源管理局、市统计局及部分房地产开发销售企业和二手房中介。从调查总体情况来看，目前广元市房地产开发投资增幅大，保障房建设规模大，商品房销售价格下降。具体情况如下：

一、房地产开发投资大幅增长，商品房销售量略有回升

市统计局资料反映，1—2月全市房地产开发投资完成5.20亿元,同比增长144.4%，其中市城区房地产开发投资完成3.72亿元，同比增长197.4%。

根据市城乡规划建设和住房保障局房管处提供情况， 2012年1-3月广元市城区商品房销售1457套、15.41万平方米，同比增长3.81%。其中商品住宅1114套、11.93万平方米，非住宅343套、3.48万平方米。商品房销售量经历了1-2月的下降到3月小幅上涨，主要原因一是3月新开楼盘较多，成交量有所放大；二是开发商降价促销；三是部分单位灾后重建限价房等项目集中成交，拉动销售量。

二、保障性住房建设规模大

2012年广元市将安排保障性住房建设和棚户区改造共计15276套，其中：保障性住房建设7080套（廉租房800套，经济适用住房2880套，公共租赁住房3400套），棚户区改造8196户（城市棚户区4216户，国有工矿棚户区283户，农垦棚户区49户，林业棚户区336户，煤矿棚户区3312户），比省下达的13047套目标任务多出2229套。截至2012年3月12日，78个保障性住房建设项目已立项58个、落实用地50个、开工7个，大多数项目已经进入施工图设计、财政评审、工程招投标等前期工作。近日，广元市政府办公室下达了《关于分解下达2012年保障性安居工程建设任务的通知》要求尽快启动今年新建项目，确保4月底前开工率达到60%以上；6月底要全面开工，年底新开工项目建成比例不低于60%。

另外，为解决修建保障性住房融资难的问题，广元市预计今年7月将发行10亿元企业债券，用于推进保障性住房建设。随着保障性住房建设规模的不断扩大，将惠及更多的中低收入者，也对房地产市场形成了一定的冲击。

三、宏观调控持续，居民持币观望，商品房销售价格下降

宏观调控不断深入，居民购房意愿下降。在广元队随机调查的市城区10家房地产开发企业中，2012年一季度仅1家企业取得新批银行贷款，另外看房人数比上季度也有明显减少，10家企业中有4家企业表示登记看房人数基本持平，剩下6家企业均表示登记看房人数有较大的减少。

从市城乡规划建设和住房保障局网签数据来看，今年1-3月，市城区商品住房均价为4193元/平方米，与去年4564元/平方米（全年均价）相比，下降8.13%。

四、自住改善性住房需求回归主流

随着宏观调控的深入，投机性和投资性需求得到了有效遏制，“炒房风”不再盛行，而城镇居民可支配收入稳步增长（2010年增长12.9%；2011年增长18.3%），自住改善性住房需求逐步回归主流。在调查的10家企业中，购房人员比重较大的均为本地人。据随机调查的本地购房者反映购房主要看重的是环境、交通、位置、质量、户型等，而购房原因主要是结婚、改善住房条件、孩子上学、养老等自住性需求。

此外，广元房地产市场还存在如下特点：

一是商品房销售价格下降，限价房功不可没

据了解，造成 1-3月市城区商品房销售价格较大幅度下降的一个重要原因是其中有很大一部分是限价房。限价房作为一种特殊的商品房，其价格明显低于市场，以近期成交的军分区限价房为例，数量100多套（约占市城区同期总成交量的8%），均价3000元/平方米，直接拉低了市城区商品住房均价。

二是小户型商品房比重偏小

随着市政府各项调控措施的逐步落实，广元市房屋供应结构有了较大改善，90平方米及其以下的住房供应有了显著增加，但目前90-144平方米仍然是市场供应的主流户型，以2012年1-3月市城区商品住宅销售情况表来看，90-144平方米住房占到了74.4%，而90平方米及其以下的住房仅为23.1%。

三是土地资源紧张，成交价格较高

近年来，广元市房地产业快速发展，受山区地理环境限制，住房土地供应日渐紧张，土地成交价格不断攀升。2007年住宅用地成交价为160万-220万/亩；2008年因地震取消了部分拍卖；2009年住宅用地成交价为180万-250万/亩；2010年和2011年多为灾后重建供地和产业园区工业供地；2012年一季度拍卖的一宗住宅用地成交价达到488万元/亩。