为全面了解和掌握当前广元物业服务企业的发展状况和存在问题，广元调查队走访相关部门、深入基层企业和物业项目现场组织开展了广元市物业服务企业发展情况调查。现将调查情况报告如下:
一、企业发展现状
（一）企业数量和管理规模不断扩大。广元市的物业服务企业起步较晚，第一家注册的物业管理公司在2001年才正式成立。但随着近几年社会经济的快速发展，物业服务企业队伍不断壮大，截止2011年底, 全市具有资质的物业服务企业有103家,管理小区313个，管理总面积821万㎡,其中市城区管理小区247个，面积631万㎡。仅2011年新增物业管理面积200万㎡（市城区100万㎡）。物业管理的物业类型从原来的住宅小区和商业楼宇, 发展到集中工业区、学校、医院、政府办公楼、运动场馆、文化娱乐设施等社会公共建筑，物业服务类型不断拓宽。
（二）企业素质和服务水平不断提高。至2011年底, 全市获建设部二级资质的物业服务企业有3家, 获建设部三级资质的物业服务企业有82家，暂定三级企业17家。在全市实施物业管理的313个小区项目中获得省优和省示范项目2个, 市优和市示范项目8个。近几年，随着广元高档住宅小区的建设，物业服务水平逐年提高。以广元标杆性住宅小区东合·御锦湾的物业为例，为其提供物业服务的芳草地物业公司已经突破传统的安全防范、环境卫生管理，向特色服务、亲情服务、个性服务等领域拓展延伸。如：在假期的时候会为业主的小孩提供社区活动，业主上班时把小孩托付到客服中心，物管将带孩子去物业的各个部门体验学习，比如带到绿化部门去学习种花种草，以及学习一些书本上学不到的东西。此外，如果业主家有老年人，物业每天白天也会每隔3-4个小时打电话进行沟通或者上门照顾。
（三）社会效益、环境效益和经济效益日益显现。首先,物业管理行业是劳动密集型的行业,它的发展吸纳了大量的劳动力,为解决社会就业提供了一条重要途径,截止2011年底,在广元物业服务企业的从业人员有约3000人。其次，物业服务人员在提高城市的卫生水平、绿化美化社区、制止违章搭建、处理邻里纠纷等方面开展了大量有效的工作，为广元市城市软环境的提升发挥了重要作用。再次,物业服务企业在搞好服务主业的同时,积极开展多种经营活动，进一步活跃了地方经济。
二、存在问题
近几年随着广元城市建设的加快、经济发展的加快，物业服务企业得到了较快的发展, 取得了很大的进步。与此同时，在发展中暴露出来的问题与不足亟待解决，否则将直接威胁到整个行业的进一步发展壮大。归纳起来广元物业服务行业存在的问题主要体现在以下三个方面：
（一）物业服务企业的整体素质不高
1.管理规模小。按照目前广元市物业服务企业的数量和总管理面积计算, 平均每个企业的管理面积只有8万㎡ 左右, 最多的广元市城市建设综合开发公司物业公司也才24万㎡，最少的只有几千平米。广元多数物业服务企业规模小，管理的小区面积也小，每个小区平均仅2.6万㎡，造成平均单位面积管理成本高, 难以形成规模效应。
2.企业待遇差，人员素质偏低。目前, 广元物业服务企业员工待遇普遍低于2000元/月，以广元阳光物业服务有限公司为例，该企业2011年营业收入51万，物业管理面积8.6万平米，从业人员35人，平均人员工资仅1000元/月。受待遇低的影响从业人员素质总体不高,从业人员中下岗职工、退伍老兵、农民工等占绝大多数，这些人普遍学历水平低，年龄偏大。当前广元小区物业值守的门岗、保卫年龄超过五十岁的现象非常普遍。此外，从业人员缺乏严格的专业培训, 取得从业资格证书的人员只占1/3。
3.服务质量差，服务意识不强。许多企业还处在拓荒和粗放经营的时代, 自我提高和参与竞争的意识和机制没有形成。因此造成管理制度不健全, 服务不规范, 作业不到位, 收费不合理, 业主满意程度较低等问题。
(二) 公众对物业服务的认知水平还不高
1.对物业管理的认知程度不高, 物业管理费收取的难度较大。人们习惯用传统房屋管理视角去看待现代物业管理, 特别对有偿服务接受程度有限, 往往认为现在的物业管理费都偏高了。业主少交、拒付物业管理费的情况时常发生，物业管理收费合理调整的阻力巨大。据行业主管部门估计,广元住宅类的物业管理费平均收缴率大概在85%-90%之间。许多物业服务企业的合理收费调整要求得不到业主认同，企业合理调费行为往往半路夭折，因业主拒绝涨价某物业公司的电梯住宅物业收费仍执行2006年的标准，至今还是按0.8元/平米收费，而目前广元电梯住宅物业收费一般在1.0元/平米以上。
2.物业收费难和调费难问题严重制约企业的健康发展。据物业服务行业主管部门对广元物业企业盈利情况的两次调查显示，2004年物管费平均价格为0.24元/平米，全行业亏损13.49万元，2008年物管费平均价格为0.36元/平米，全行业亏损226.57万元，亏损额大幅增加。行业主管部门表示，目前广元物业管理行业整体仍处于亏损经营的境况，不少企业通过从事其他业务，用赚取的收入来弥补物业服务业务的亏损，才能勉强维持下去。
3.对物业服务的职责和义务缺乏正确认识。有的业主甚至认为交了物业管理费, 无论出现什么问题, 物业服务公司都得负责。如业主认为家里进了小偷丢了东西，必须物业公司负全责，要全额进行赔偿。业主对物业的安全防范责任和保管责任没有严格区分，出了事不管三七二十一只找物管，因此引发的纠纷非常多。由此导致物业服务企业在发展中承受了许多不公正的待遇, 背负了更多的社会压力,影响到物业服务企业的健康发展。
（三）各种关系还没有捋顺
1.与业主之间的关系不够有序, 直接影响物业管理的运作。广元2011年底有313个物业管理小区, 目前已成立业主委员会的只有191个, 仅占61%。一方面业主委员会的大量缺位, 使物业服务企业的服务缺乏监督；另一方面已成立业主委员会的小区,由于业主委员会委员工作经验不足,不能有效履行物业管理法规所赋予的职责,从而影响到物业服务企业的正常运作。
2.与开发商的建管关系不够协调, 给后期物业管理埋下隐患。开发商的遗留问题较多, 这些问题主要包括房屋质量问题、交付使用期限问题、配套建设问题、产权面积不足、公共部位、共用设备设施产权不明晰等。由于物业管理早期没有介入,建管衔接较差,因此产生的矛盾转嫁给了物业服务企业,物业服务企业经常是代人受过。
3.与相关部门的协调沟通不紧密,遇到的问题难以及时解决。物业管理涉及面很广,许多疑难问题的解决特别需要相关部门的密切配合。如水电公摊方面的争议和矛盾,离开供水供电部门的支持就难以彻底解决；物业管理区域内业主、物业使用人违章装修、乱搭建，占用公共通道、乱停车、噪音扰民、油烟污染等, 没有执法部门及时严格的执法就无法彻底纠正。