青川县人民政府
关于对市六届人大七次会议第83号建议答复的函
一、青川县城住宅小区物业管理概况
青川县城共有各类居民住宅小区（院落）近50个，共有住房约7500套。2013年以来，按照《四川省物业管理条例》等法规，由乔庄镇政府牵头，县规划建设和住房局以及县城区社区居委会参与，经过筹备和动员，相继在各个住宅小区组织召开业主大会，选举产生了业主委员会。在建设规模较大、住户较多的东山小区、甬苑小区、华西苑、尚品花园、秦兴花园等8个小区引进了物业服务企业实施企业管理，其它住宅小区以业主自治为主，即业主大会（或业主代表大会）制定收费标准，由业主委员会收取管理费，聘请门卫和保洁人员，管理形式较为粗放。
二、相关问题解决措施及办理结果
（一）关于联建小区遗留问题。现有小区大多采取联建方式建成，并明确牵头部门负责建设过程的协调工作。今年以来，县规划建设和住房局组织相关责任单位开展调查摸排，协调解决了联建小区建筑质量、建设资金等方面存在的矛盾和遗留问题17起；配合县国资管理单位开展了联建小区房产清理，所有联建小区除了联建业主所有住房和商业用房，其它住房8套、营业用房及物管用房3383㎡全部移交县恒兴国投公司管理和安排使用。
（二）关于拆迁安置和下岗职工家庭的物业管理问题。按照工作分工，县拆迁办和县民政局分别对近年来的拆迁安置家庭和下岗职工家庭进行调查，对政策落实兑现情况进行摸排，解决其合理诉求，避免该群体因政策落实不到位而对抗小区物业管理。该项工作正在进行之中，预计10月底全面完成。
（三）关于物业服务企业管理水平低的问题。我县住宅小区规模普遍相对较小，难以引进实力强、业绩好的物业服务企业。目前，实施物业服务企业管理的住宅小区仅占县城住宅小区总数的18％，且大部分为浙江援建或政府统规统建小区。现有的3家从业企业均为三级资质，因受收费困难等因素制约，企业在资金投入、人员配备等方面不断削弱，开展物业服务过程中也不同程度存在服务意识薄弱、服务态度较差、服务水平较低、与业主沟通不到位等问题，难以形成“良性循环”的局面。今年以来，针对群众反映和调查核实情况，县规划建设和住房局对运营不规范、服务不到位、公示不主动、安全防范差、合同签订不及时的物业服务企业逐一进行了约谈，督促其按照检查清单进行整改。同时，进一步加大物业服务企业的培训教育力度，积极组织物业服务从业人员参加省、市相关业务培训，发放《广元市物业管理文件汇编》，明确要求物业服务企业在与业主委员会签订物业服务合同时，对服务项目、内容和收费标准予以明确，将重点内容在住宅小区内显眼位置进行公示，督促、教育和引导物业服务企业规范从业。
（四）关于业主四种意识缺位的问题。2016年以来，通过法制宣传日、党员干部双报到等活动，多次深入社区、住宅小区，认真宣传国家、省有关物业管理的法律法规，努力提高社会各界对物业管理工作的认识，切实增强广大业主的自我约束、理性维权意识。县规划建设和住房局与乔庄镇政府等单位一道，组织县城住宅小区业主委员会负责人和物业服务企业负责人，召开了物业管理专题工作会，对相关法律、规章进行了宣传贯彻，对住宅小区绿化带种菜、噪声扰民等违规行为的治理进行了专项部署。县规划建设和住房局对住宅小区内乱搭乱建、违规装修等行为进行全面查处，纠正和规范违规搭建、违规装修行为17起。住宅小区部分业主利用住房开设麻将馆的问题，由于位置较隐蔽、取证调查难等因素，县公安局暂无法开展大规模集中整治，只能根据举报及时进行调查处理。
（五）关于物管费收缴困难的问题。一是制定有效措施，确保公职人员足额缴费。县城各住宅小区的业主中有较大比例是机关事业单位和国有企业职工，理应带头遵守物业管理相关规定和缴纳物业服务费用。为此，各相关单位及时召开职工专题会议，做好本单位职工的思想工作，制定有效管理办法，确保其按时、足额缴纳物业服务费用。二是争取专项政策，解决特殊群体实际困难。部分住宅小区业主为低保家庭或拆迁安置家庭，确实存在经济困难，物业费收缴难度大。对于此类人员居住相对集中的小区，如东山小区的廉租房租住户、万众嘉园和华西苑的拆迁安置户，拟适当进行减收或免收。
三、举一反三逐步解决好其他共性问题
（一）完善设施，全面提升小区的硬件水平。经调查，县城大部分住宅小区现有附属设施及安防设施配置滞后，门卫室、停车位、路灯、围墙（围栏）、安防系统等急需完善，休闲、健身设施严重缺失，居民意见较大。此外，还不同程度存在排水管网堵塞、井盖破损、路面破损、绿化损毁等现象，需进行维修维护。解决上述问题所需资金投入大，住宅小区业主自身难以承担。我县将利用县城环境综合整治资金或安排专项资金，落实相关单位根据轻重缓急程度逐步进行完善，不断提升各住宅小区硬件水平。截至7月底，已完成排污、排洪主管网维修6处1100余米，完成路面修复及沉降处理8处1300余㎡，更换破损井盖17个，维修、更换落水管47处，处理屋面渗漏33起。年底前，还将在7个具备用地条件的住宅小区安装健身设施。
（二）加强扶持，适当给予业委会经费补助。住宅小区业委会人员直接面对业主和物业服务企业，工作十分繁琐。在组建业委会过程中，绝大部分业主不愿意参与业委会工作，经筹备委员会反复动员，最终成立了30余个业委会。但业委会大多数成员为退休人员，精力有限，且从事小区管理工作没有任何报酬，面对小区管理的困难和问题缺乏积极性、主动性，遇到挫折易“撂挑子”、“打退堂鼓”，导致部分业委会名存实亡。为此，拟以“以奖代补”的方式，根据住宅小区规模每年给予履职认真、管理有序的业主委员会1－3万元奖励作为业委会人员补助。目前，该方案正在调查研究。
（三）强化领导，建立有效的综合管理机制。我县正在研究成立青川县住宅小区物业管理工作领导小组，拟由县政府分管副县长任组长，县住建、公安、发改、民政、财政、环保、卫生、工商等部门和乔庄镇政府为成员单位，明确工作职责，落实工作任务，定期检查、研究、解决住宅小区管理出现的问题和矛盾，促进全县物业管理工作有序发展，扎实推进“生态青川、美丽家园”建设。
青川县人民政府
2016 年8月26日