依据《物权法》（中华人民共和国主席令第六十二号）、《物业管理条例》（中华人民共和国国务院令第504号）和《四川省物业管理条例》（四川省第十一届人民代表大会常务委员会公告第67号）等法律、法规，结合实际，制定了《广元市物业管理办法》（以下简称办法）。

一、起草背景

近年来，我市物业管理活动中暴露出来的问题越来越多，矛盾纠纷不断出现。由于物业管理涉及到社会各方利益，与人民群众生产生活息息相关，物业管理水平既是衡量一个城市品质的重要标志，又是各级政府治理能力的重要体现，所以进一步规范物业管理活动显得尤为重要。虽然国务院《物业管理条例》和《四川省物业管理条例》等上位法对物业管理作出了较多规定，但与我市物业管理领域出现的诸多新现象、新问题已不相适应。因此，为了进一步推动广元的物业管理工作，在不与上位法相抵触的前提下，结合广元实际，制定更具有针对性和操作性的《办法》，具有重大的现实意义。

二、起草过程

该《办法》由市规划建设和住房局于2017年11月负责起草，起草过程中先后征求局机关相关科室意见，多次修改形成初稿后，通过市政府网站、书面征求意见等方式广泛征求物业服务企业、街道办事处、各县区房地产主管部门和市级相关部门意见。同时对《广元市物业管理办法》进行了社会稳定风险评估并出具了社会稳定风险评估报告和备案审查；召开了《广元市物业管理办法》听证会，并结合听证会提出的意见和建议进行了部分修改；市政府法制办出具了《广元市物业管理办法的合法性审查意见书》，形成《广元市物业管理办法（送审稿）》上报市人民政府后，市政府组织各县区和市级相关部门多次讨论修改后形成送审稿， 2018年12月25日，《办法》送审稿经七届市人民政府56次常务会议审议通过印发。

三、主要内容

为规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造安全、健康、文明、和谐的工作和居住环境，本办法共分七章共五十二条。

（一）第一章总则共7条，对本《办法》的立法依据、适用范围、管理原则、物业行业管理部门、物业主体责任等作了相关规定。有1个重点方面需要特别说明。

关于街道办事处（乡、镇人民政府）物业管理工作部门设置问题。目前，我市绝大多数街道办事处（乡、镇人民政府）未成立专门的物业管理工作部门，本应由街道办事处（乡、镇人民政府）牵头组织的业主大会和业主委员会设立、物业管理联席会议制度和矛盾纠纷调处机制等落实不到位，繁重的物业管理工作缺乏抓手。第六条：应设立物业管理工作部门等写入了本《办法》。

（二）第二章业主、业主大会与业主委员会共11条，重点对业主、业主大会和业主委员会的职能职责，议事方式等内容作了相关规定。有2个重点方面需要特别说明。

1.对业主不缴纳物业服务费提出了新的解决措施。物业服务费用收取率的高低，直接影响小区物业服务品质的好坏；业主不交物管费与物业服务企业不提供优质服务已形成了恶性循环。第十一条：业主逾期未交纳物业服务费用和其他应当由业主共同分摊费用的，物业服务企业或者业主委员会应当督促业主限期交纳，经催告仍不交纳的，可依法提起诉讼。

2.对入选业主委员会委员资格条件进行了明确。在实际工作中，业主委员会委员的人选争议较大，物业使用人但又不是产权人的业主，却要求进入业主委员会；有的业主长期不缴纳物业服务费，在小区内乱搭乱建等行为，也要求进入业主委员会；有的业主年龄太大，身体状况差，进入业主委员会后，不能正常履职。第十五条把进入业主委员会委员的具体资格条件写入了《办法》。

（三）第三章物业服务与管理共17条，重点对物业服务企业的资格、诚信管理、承接查验、安全管理、收费价格和标准等作了相关规定。有4个方面需特别说明。

1.2017年12月，住房和城乡建设部下发通知取消物业服务企业资质，2018年3月省住房和城乡建设厅下发文件要求在四川省区域内从事物业服务的企业，包括省外入川企业要进入全省物业服务行业信用管理系统。第十九条：在我市行政区域内从事物业服务的物业服务企业应当在项目所在地建设、房管部门登记，进入四川省物业服务企业信用管理信息系统。

2.当前，对物业服务企业的日常监管手段在不断变化，每年对物业服务企业的考核、资质年检已全部取消。对物业服务企业的诚信经营情况，是当前日常监管的主要手段。第十九条规定了物业服务企业应当具有独立法人资格和具有良好信用信息；对物业服务企业实行信用监管，第二十条规定：通过信用记分等方式加强对物业服务企业的信用监管，建立健全信用信息共享平台，定期向社会公布物业服务企业信用情况，作为相关部门、行业协会对其实行激励和惩戒的依据。

3.针对业主对收取物业服务费的时间存在争议的问题，第三十二条规定：已竣工验收但尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担。建设单位与业主按照约定交付方式已交付物业的，物业服务费由业主承担。建设单位与业主另有约定的从其约定。

4.针对物业服务合同届满后业主委员会擅自选聘和解聘物业服务企业的违法行为，第三十四条规定：物业服务合同期限届满六十日前，业主委员会应当及时组织召开业主大会会议，决定物业管理方式、服务事项和服务标准以及是否续聘或者更换物业服务企业等事项；物业服务合同期满，未及时召开业主大会的，可以由原物业服务企业继续提供物业服务至签订新的物业服务合同为止。

（四）第四章物业设施设备管理共5条，重点对物业服务用房、业主委员会议事活动用房、配套设施建设、专业经营设施设备、物业交付等作了相关规定。有2个重点方面需要特别说明。

1.开发企业提供的物业服务用房、业主委员会议事活动用房往往是清水房交给物业服务企业，不具备基本的办公条件，为了解决这一突出问题。第三十六条：新建住宅物业，建设单位应当在设计时配置具备水、电、通风、通讯、卫生、采光等使用功能，满足物业服务用房、业主委员会议事活动用房正常办公条件。

2.把物业服务用房、业主委员会议事活动用房建设情况纳入竣工验收的内容。第三十六条第三款：应当对物业服务用房、业主委员会议事活动用房配置情况进行核查，并将建设情况纳入竣工验收内容；第四款：对其权属属全体业主共有，分别交由物业服务企业和业主委员会无偿使用。任何组织和个人不得擅自变更用途，也不得分割、转让、抵押。

（五）第五章物业的使用与维护共7条，重点对物业的维护保养、物业的装饰装修等作了相关规定。有1个重点方面需要特别说明。

1.按照相关规定，业主水、电、气等户表外的专业经营设施设备及相关管线应当移交给专业经营单位维护管理，但实际上，有的专业经营单位未组织接收，维护管理责任仍由业主或物业服务企业承担。第四十四条明确了供水、供电、供气等专业经营单位应承担相关设施设备和管线的维修、更新、养护和管理责任。

（六）第六章法律责任共2条。主要对违反相关规定和工作人员的法律责任进行了规定。

（七）第七章附责共2条。