近期，收到多名网友反映开发商多收契税以及代收契税后长期不结算的问题，地税部门高度重视。为帮助广大网友学习了解税收政策，依法主动申报纳税，切实维护纳税人合法权益，现对有关问题解答如下：

    一、购买商品房如何计算申报缴纳契税？

    （一）《中华人民共和国契税暂行条例》第一条规定：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税纳税人。即购房者是契税的纳税人。

    （二）根据《四川省契税实施办法》第五条和《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（财税〔2010〕94号）等有关规定，房屋买卖，按房屋交易的成交价格以4%的税率计算征收契税。对个人购买普通住房（住宅小区建设容积率1.0以上、单套建筑面积140㎡以下），且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策，应统一按4%的税率征收契税。（申请享受“唯一住房”契税优惠政策，需提供所在地房管部门出具的无房记录证明原件。）

    （三）根据《四川省契税实施办法》第十二条和《四川省地方税务局关于契税纳税期限问题的批复》（川地税函〔2004〕208号）等有关规定，自纳税义务发生之日（即为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其它具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天）起到办理土地、房屋权属登记手续之前为契税纳税期限。契税纳税人（购房人）应当在纳税义务发生之日起10日内，持相关资料直接到地税机关契税窗口（我市市城区办理契税的服务窗口设在市建设局一楼大厅内）办理纳税申报，并在办理土地、房屋权属登记手续之前缴纳契税。符合契税减免规定条件的，可依法向主管税务机关申请。

    二、开发商代收契税是税务部门的要求吗？

    （一）广元地税机关未委托辖区内任何开发商代收任何税款。

    （二）经调查了解，部分购房人在与开发商签订《商品房买卖合同》时协商约定，在接收商品房的同时将专项维修资金、契税、印花税及办理房产证、土地使用证等的费用交给开发商，再由开发商代为向有关部门缴纳，并代为办理相关手续，这是买卖双方通过合同约定的民事代理行为。开发商代收、代缴税款，受的是购房人的委托，而非税务机关委托。

    三、开发商为什么按4%代收契税？

    相关税收政策规定，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策，应统一按4%的税率征收契税。首套房购房人应向所在地房管部门申请出具无房记录证明，并在办理契税申报手续时提交税务机关审核确认。

    经了解，开发商在按合同约定收取购房人有关税费时，因无法鉴别是否属于首套房，就与购房人约定按合同金额的4%预收，在代为向税务机关申报缴纳税款后，凭契税、印花税等完税证明，与购房人结算，多退少补。

    四、开发商代收契税后长期不向税务机关缴纳怎么办？

    因开发商代收代缴契税是与购房人约定的委托行为，不能改变和转移纳税人（即购房人）的法律责任。如开发商不按税法规定的时间代纳税人申报缴纳税款，税务机关将依法追究纳税人（即购房人）的法律责任。由此给购房人造成的损失，购房人可通过民事诉讼的途径，依法向开发商追偿。

    五、交由开发商代交的契税长期不结算怎么办？

    购房人已将税款交由开发商代为缴纳的，应当敦促开发商根据合同约定，按税法规定的时间代购房人到地税机关办理税收申报缴纳手续，并及时与购房人进行结算。如开发商长期不与购房人进行结算，建议双方按约定的途径解决。